Amortizar la hipoteca ante la subida de tipos
2 Octubre 2006 - 16:08Gracias al fantástico invento que son los Feed, me salta el chivato de un interesantísimo post escrito en Presión Blogosférica acerca de si se deben o no, realizar amortizaciones parciales de la hipoteca ante la subida de tipos de interés. Angel Medinilla, no solo llega a la clara conclusión de que si, si no que además la justifica con papel y boli haciendo números.
El otro día, yo discutía con otro fenómeno acerca del timo que supone que el banco te ofrezca pasarte a un interés fijo cuando ya tienes la hipoteca firmada a variable. Mi postura era que por mucha seguridad que te de saber cuanto vas a pagar fijo, el banco nunca te va a ofrece perder dinero contigo cuando ya te tiene atado. Desde aquí le animo para que haga números y justifique mi punto de vista o el contrario 
se le da muy bien.
Angel M. says:
2 Octubre 2006 - 16:28
Un buen amigo trabajó durante unos años en banca, y siempre me decía: “Cuando un banco te dice que sí, la has cagado”…Con ello quería decir que, como bien intuyes, el banco rara vez va a perder dinero. Piensa que incluso cuando los tipos han estado tirados de precio han hecho hipotecas a interés fijo, cuyo nominal rondaba el cinco y pico / seis por ciento. Eso quiere decir que sus análisis de riesgos (que serán mejores que los míos, sin duda) les dan un elevado porcentaje de posibilidades de que, a largo plazo, el tipo medio variable sea menor que ese. Si, vale, en un ciclo alcista el que tiene la hipoteca fija se frotará las manos…Pero los que firmaron al 6% cuando yo hice euribor 0,75% (actualmente un 4,25% redondeado al cuarto de punto) llevan ya unos años pagando más que yo, y aun tiene que subir más el euribor para que paguen menos…Y aun así, tendrán que pasar otros tantos años para que el balance les sea favorable…Y en una economía medianamente controlada (no olvidemos que estamos en la UE), pasados todos esos años es más que probable que volvamos a un ciclo de bajada de tipos…
A lo mejor peco de defender lo mío, pero tan convencido estoy que tengo mi dinero metido así…
Muchas gracias por la referencia y enhorabuena por tu blog. Nos leemos en nuestros respectivos sitios…
Fernando Gómez says:
2 Octubre 2006 - 16:36
Menos mal que no soy el único que lo ve claro
Un saludo
Jaizki says:
3 Octubre 2006 - 9:06
Los bancos prefieren los tipos de interés variables porque tienen que cubrir menos riesgos.
Si un banco te ofrece un tipo de interés fijo, él está asumiendo una parte del riesgo de subida, la otra parte la asumes tú pagando un tipo de interés más alto. ¿Quién gana? Sólo se puede saber al final de la hipoteca, pero está claro que el banco hace números, cosa que todos los compradores deberían hacer y que la mayoría no hacen.
Otro tema es que, independientemente de que a lo largo de 30 años pagues más o menos, quieras tener la seguridad de que no lo vas a pasar mal si suben los tipos. Y pasarlo mal puede significar perder la casa. La seguridad tiene un precio.
El banco no se la juega ofreciendo un tipo fijo a 30 años, como máximo lo ofrecerá a 15 ó 20. Sin embargo, la mayoría de los compradores se tira a la piscina a 35, 40, o incluso, 50 años, sin hacer un número sobre las implicaciones de la subida de tipos en sus cuotas mensuales.
luisld says:
3 Octubre 2006 - 17:16
Hola, he estado leyendo el post de Presión Blogosférica y me viene una pregunta: ¿qué pasa con aquellos que no podemos hacer amortizaciones parciales a 0% interés? Es decir, en mi caso me cobran comisión por amortización parcial o total lo que me hace muy difícil poder meter dinero para quitarme parte de la ruina de la hipoteca. Aún así, me ha parecido bueno el razonamiento y buena tu idea de colgar el post (no conocía el otro blog).
Saludos.
Angel M. says:
4 Octubre 2006 - 18:01
Los bancos ahora mismo están muy preocupados por la pérdida de clientes ante los bancos on-line, y también tienen problemas porque les piden seguir haciendo hipotecas pero los perfiles de riesgo que les llegan cada vez son más elevados…Creo que debes negociar con tu banco que te pongan las comisiones al cero por ciento. Para ello, yo que tu pediría a los del banco naranja (*) que te hagan una simulación de cómo te quedaría la hipoteca si la pasas con ellos. Con ella en la mano, pediría ver al director de tu sucursal. El planteamiento es sencillo: Estoy pensando en irme, pero si me poneis comisiones al cero me quedo. Va a ser complicado que no te lo den…
(*) Es que no me gusta hacer publicidad…Sin cobrarla, claro ;-D
Fernando Gómez says:
4 Octubre 2006 - 19:30
Creo que es un buen consejo.
Aun asi, echando cuentas por encima, sigo pensando que aun con coste de amortización anticipada, te compensa. Si sigues los números de Angel, te será fácil ver cuanto te ahorras.
Amortizar Hipoteca says:
12 Noviembre 2007 - 18:02
[...] Amortizar la Hipoteca Ante la Subida de Tipos: En esta pagina encontraremos un foro expuesto por Fernando Gomes en el cual se pregunta y indica sobre lo que podría ser un engaño de los bancos para el establecer un interés fijo. Aquí también encontrara comentarios de usuarios y si desea puede comentar. Así mismo encofrara enlaces a temas afines. [...]
yepeto says:
6 Agosto 2008 - 6:53
Vaya, parece que todo el mundo entiende de esto. Yo no tengo ni idea y me pierdo con terminos como amortización, tipo de interés, etc.
Aunque no tenga mucho que ver, a ver si alguien pudiera ayudarme con mi duda: ¿Cuando interesa más adelantar dinero de la hoipoteca para reducir tiempo, a principio de año, mediados o final?. Gracias.
Fernando Gómez says:
6 Agosto 2008 - 10:21
Hola yepeto, sin ser un experto entiendo que tienes que fijarte en tres cosas:
1/ Desde el punto de vista fiscal te da igual cuando lo hagas. La fiscalidad se entiende por años naturales.
2/ Desde el punto de vista financiero, si tienes la pasta ve haciendolo según vas pudiendo, o al menos hazlo antes de la revisión anual que te corresponda, te ahorrarás dinero en intereses. Debes tener en cuenta también en que momento de la vida de tu hipoteca estás, si pagas más de intereses o de amortizaciones.
3/ Debes tener en cuenta que fiscalmente te compensa hasta un tope. Cada año van modificando la cantidad máxima deducible pro amortización de la hipoteca. Eso debes preguntarlo a tu asesor fiscal.
Espero haberte ayudado.
Jesus says:
29 Agosto 2008 - 16:22
Hola a todos:
Estoy leyendo y os veo a todos hablando de algunas cosas que se me escapan, pero para que os entretengais un rato os comento mi caso:
11000 euros de hipoteca, me quedan 15 años, pago al mes 536, repartidos de la siguiente forma: Me subvencionan con 8o euros al mes, pago 293 de intereses al (5%). Este es el 5 año, y estoy pensando en amortizar 20000 o 30000. Aunque fiscalmente siga desgravandome lo mismo,¿sera mejor siempre quitarte dinero, digo yo, no?. Pregunto; ¿por mucho que te desgraves, si de intereses estás pangando 300 y te quitan 80, mejor será quitar el dinero y santas pascuas, digo yo, aunque te pegue el palo hacienda, el dinero ese ya no lo tienes que pagar, y por muy bien que esté la hipoteca… Vamos, que no me quejo, pero quiero quitarlo cuanto antes. ¿Que me aconsejais? ¿Hago bien en querer quitar una parte del capital pendiente?.
Gracias.
fran says:
15 Mayo 2009 - 20:37
tengo una pregunta que haceros. Suelo ser bastante confiado con la gente y puesto que la directora del banco siempre nos trata fenomenal y teniamos pactado un buen tipo de interes, accedimos a firmar un tipo fijo al 5,4 durante cinco años. Un error tal y como estan las cosas.
Bien la pregunta es si hay alguna fisura legal para anular este contrato o de lo contrario nos lo vamos a comer con patatas…..
gracias
Fernando Gomez says:
17 Mayo 2009 - 10:25
Hola Fran.
Lo tienes muy dificil. A mi me lo han ofrecido por activa y por pasiva y no he querido nunca hacerlo. ¿crees realmente que alguien que tiene un contrato firmado por un importe, ofrece a sus clientes bajarle el precio ? Los bancos nunca pierden dinero. Yo creo que han ido engañando a la gente.